按15%執(zhí)行首套房首付比例、各地取消房貸利率下限、銀行下調(diào)個人住房公積金貸款利率……“517”新政后，火速呼聲超20個省（區(qū)、執(zhí)行再起市）優(yōu)化房地產(chǎn)金融政策的房貸房貸消息紛至沓來，政策組合拳正加速落地見效。新政下調(diào)

其中，存量多地銀行迅速開始執(zhí)行差別化住房信貸政策，利率部分城市首套房貸利率降至3.1%起，各地不過隨著存量房貸利率與新發(fā)放房貸利率之間的銀行差距進一步擴大，存量房貸利率下調(diào)呼聲再起。火速呼聲

一線城市加入調(diào)整行列

5月17日，執(zhí)行再起中國人民銀行連發(fā)三則重要通知，房貸房貸宣布取消全國層面首套住房和二套住房商業(yè)性個人住房貸款利率政策下限、新政下調(diào)下調(diào)個人住房公積金貸款利率、存量調(diào)整個人住房貸款最低首付款比例。上海、廣州、深圳等一線城市率先采取行動，積極調(diào)整房貸政策，以響應央行的這一新舉措。

一線城市的房地產(chǎn)金融政策走向尤其受到關注。5月27日，上海發(fā)布房地產(chǎn)新政，在限購、限貸、二手房交易等方面全面展開積極調(diào)整；28日，廣州、深圳相繼出臺新政，明確調(diào)整優(yōu)化住房限購、信貸等政策。三地政策調(diào)整體現(xiàn)了分對象、分區(qū)域優(yōu)化的原則，而非簡單的“一刀切”。

上海率先將首套房商貸首付降為20%、二套降為35%，臨港新片區(qū)及嘉定等六區(qū)二套房最低首付比30%；首套房商貸利率降為3.5%、二套降為3.9%，臨港新片區(qū)及嘉定等六區(qū)二套房商貸利率3.7%。

隨后跟進的深圳將首付比調(diào)整為首套房20%、二套房30%，房貸利率也自29日起調(diào)整為首套房3.5%、二套房3.9%，顯著降低購房按揭成本。而廣州成為唯一一個執(zhí)行“一降到底”的一線城市，購房首付比則調(diào)整為首套房15%、二套房25%，并成為當前一線城市中唯一取消房貸利率下限的城市。

值得一提的是，上海地區(qū)已有銀行按照最新房貸利率和首付比例執(zhí)行。上海商貸首套利率由3.85%降至3.5%，二套從4.25%降至3.9%，重點六區(qū)從4.15%降至3.7%。利率下降幅度在35個基點和45個基點。若按照首套最新貸款利率、等額本息還款30年、貸款金額100萬計算，此次上海首套房貸利率降低后，月供由4688元降至4490元，減少約198元，利息總支出減少7.12萬元。

廣州主要銀行立即就房貸利率達成共識，首套房利率3.4%，二套房利率3.8%。深圳地區(qū)銀行首套房貸利率已從3.85%下調(diào)到3.5%，降幅達35個基點。

超八成城市落地房地產(chǎn)金融新政

5月底，一線城市之外，全國多地紛紛加入了執(zhí)行差別化住房信貸政策的行列。湖南省內(nèi)14個地級市已全面取消首套和二套商業(yè)性個人住房貸款利率下限，全面下調(diào)了商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例，目前湖南部分城市首套個人住房按揭貸款利率水平較新政前最大降幅達65個基點，二套房最大降幅接近100個基點。

5月31日，四川房貸新政正式發(fā)布，已有多家銀行按照最新政策執(zhí)行，首套房貸款利率最低為3.35%，二套房貸款利率最低為3.65%。

目前全國一線城市中，除了北京城六區(qū)首套房貸利率維持在4.05%之外，其余地區(qū)和城市的首套房貸利率全部進入“3字頭”。中原地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，已有超200個城市明確發(fā)布政策文件執(zhí)行15%首套房首付比例，超250個城市明確取消房貸利率下限，超八成城市已落地執(zhí)行新一輪房地產(chǎn)金融政策。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，當前已有城市部分銀行執(zhí)行首套房貸利率3.1%左右，已降至歷史最低。

房地產(chǎn)金融新政密集落地，從新政發(fā)布到變成“真金白銀”，樓市活躍度明顯提升。近期多地樓市熱度有所回升，房產(chǎn)銷售和中介機構的看房量、咨詢量、下單成交量都有明顯增長。

新增與存量利率差再度加大

在新增房貸利率大幅度下降的同時，存量客戶的利率是否會有所下降再度成為關注重點。“什么時候，存量房貸利率也能降下來。”近日來在社交平臺上，網(wǎng)友關于存量房貸利率的話題討論度較高。有深圳業(yè)主表示，2019年10月至2023年9月買房的居民不僅房價在高位，利率也在最高位，且本輪沒有任何調(diào)整，這個時間段的存量貸款用戶無法享受到利率降低的好處，部分購房者開始考慮提前還貸。

多地銀行都將增量房貸利率統(tǒng)一調(diào)降至下限，而存量房貸利率的調(diào)整暫時沒有相關政策出臺。有業(yè)內(nèi)人士預計，當前雖然增量房貸利率和存量房貸利率之差再度被放大，但如此大幅下調(diào)存量房貸利率加點部分的可能性不大。中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜認為，短期內(nèi)銀行主動調(diào)整存量房貸利率的預期較低，但在大力推動擴內(nèi)需促消費的背景下，不排除未來監(jiān)管部門出臺政策引導存量房貸利率下調(diào)的可能。銀行業(yè)內(nèi)人士提示，存量房貸客戶是否提前還貸要從自身實際情況出發(fā)，理性對待，切勿盲目跟風。

“存量房貸利率下調(diào)，一方面降低月供負擔，扭轉通縮局面；另一方面，也會抑制提前還貸的傾向。”廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，存量房貸存在調(diào)整的必要。如果不降低存量房貸利率，估計又會迎來新一輪的提前還貸潮，或者是借道經(jīng)營貸、普惠貸等置換房貸，穩(wěn)定房貸規(guī)模、穩(wěn)定房地產(chǎn)金融加速器效應的政策初衷就很難實現(xiàn)了。

易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進建議，相關部門可從金融風險防范化解的角度，對存量房貸利率的下調(diào)納入后續(xù)研究范疇之中。李宇嘉認為，后續(xù)房地產(chǎn)金融政策部署可以著眼于稅費政策，比如降低或減免契稅、個稅和增值稅，以加速庫存去化、穩(wěn)定價格預期。

不過存量房貸利率未來有望跟隨5年期以上LPR品種而下降。今年2月，5年期以上LPR下調(diào)25個基點，LPR仍有調(diào)降空間。存量房貸客戶將在合同約定的“重新定價日”時根據(jù)最新5年期以上LPR品種重新定價，對于多數(shù)房貸族來說，明年1月房貸將會迎來新一輪調(diào)整。

圖片來源：IC photo

來源：北京日報客戶端

記者：潘福達